借地権を買い取る場合の流れと相場費用

借地権とは「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」をいいます（借地借家法第2条第1号）。 

借地権は、それ自体が価値を有する財産権ですので、有償で譲渡等をすることが可能です。 

本記事では、このような財産的な価値を有する借地権を、有償で買い取る場合の手続と、その場合の注意点などについて整理したいと思います。本記事のポイント●借地権の買い取る流れを理解しましょう。
●借地権の相場費用を理解しましょう。

１．借地権の買い取り 

借地権の買い取りがなされるパターンとしては、大きく分けて次の二つのパターンが考えられます。 

1. 借地権者、借地権設定者以外の第三者が、借地権者から借地権を買い取る場合 
2. 借地権設定者である地主が、借地権者から借地権を買い取る場合。 

上記の①は、借地権者が借地上に所有している建物を、地主、借地権者以外の第三者が借地権者より譲り受け、それに伴って借地権を取得するという場合が典型といえます。 

これは、いわば、通常の借地権付きの中古建物の売買といえるでしょう。

ただ、その敷地利用権が土地所有権ではなく、借地権と言うだけです。 

不動産物件のチラシ等で、その敷地利用権が「借地権」と記載されている例を見たことがある方もいらっしゃると思いますが、

これが借地権の買い取りの典型的な場合と言うことになります。 

これに対して、上記②の地主である借地権設定者が借地権を買い取る場合というのは借地権を消滅させる場合です。 

その具体的な事情としては、以下のような場合が考えられるでしょう 

①借地権者が土地を使用しなくなったことによる買取り請求

借地権者が当該土地を利用しなくなった場合には、使わない土地の賃料や地代を払い続けるのは無意味です。

又、使用していない土地をそのまま放置しておくことは、周辺環境の悪化を招くなどの問題も生じさせる危険があります。 

そこで、借地権者としては、借地権を譲渡するなどして、借地権による拘束から脱することが合理的と考えられることになります。 

この場合、新たな譲受人を一から探すということも考えられますが、現実的に当該物件の購入を希望する者を探すことは困難な場合が多く、

また、仮に購入希望者を見つけることができたとしても借地権設定者である地主が、そのものへの譲渡を承諾するかという問題もあります。 

そのため、借地権を地主に買い取ってもらうことが合理的な場合があるわけです。 

②借地権付き建物を相続したが、相続人は既に独立しているため、その建物を利用する必要がない場合

この場合も上記①の場合と同様に、相続人としてはその借地権を活用する必要がないため、借地権を地主に買い取ってもらう形で、借地権を解消することが合理的と考えられることになります。 

③地主の側から土地を有効活用したいこと等を理由として買い取り請求がなされる場合 

借地権は借地借家法によって借地権者の権利が非常に強く保護されていて、借地権の存続期間も新借地権で30年（旧借地権では堅固の建物は30年）という長期とされています。

また、期間満了に際しても地主側から更新を拒絶するためには、正当事由が必要であったり、又は、相応の立退料の支払いが必要とされるなど、

借地権設定者である地主にとっては、その土地の自由な活用が著しく制限されることになります。 

その結果、地主である借地権設定者としても、借地権を買い取る形で消滅させ、自ら完全な所有権を行使できるようにしたいという需要が生じることになります。 

2．第三者による買い取りの流れ 

（1）地主の承諾 

借地権の大半を占めるのは賃借権です。そして、賃借権である借賃を譲渡するには借地権設定者の承諾を得る必要があります（民法第612条）。 

従って、借地権を買い取るためには、借地権者から地主である借地権設定者に対して、借地権譲渡についての承諾を得てもらう必要があります。 

これは最初に行ってもらう必要があります。これを後回しにしてしまうと、最終的に地主の承諾を得られず、それまでの手間がすべて無駄になってしまう可能性があります。 

そして、借地権の譲渡についての地主の承諾は、借地権者からの口頭での報告だけでなく、

必ず、借地権者と地主との間で借地権の譲渡について承諾した旨を確認する書面を作成してもらい、その書面で確認するようにします。 

なお、地主が借地権の譲渡を承諾するに際して、承諾料を請求してくる場合もあります。

これらについても、その費用を最終的に誰が負担するのかという問題になったり、また、将来的に借地権の譲渡価格に影響する可能性がありますので、注意する必要があります。 

承諾料自体は、概ね、借地権譲渡価格の10％程度が相場と言われています。

ただ、最終的には借地権者と借地権設定者（地主）との間の契約でそれらの条件について定めることになります。 

（2）譲渡条件の決定 

借地権の譲渡は、譲渡人と譲受人間の権利の売買ですから、その条件は譲渡人と譲受人間の合意で決定されます。

①譲渡価格 

譲渡条件の中でも最も重要なのは、譲渡価格です。 

これについては土地の面積、土地上の建物の状況、周辺環境等を総合的に考慮して、周辺相場なども参考にした上で決定されます。 

一般的には、その土地を更地として評価した場合の売買価格の概ね60％～80％程度の金額が妥当な金額ではないかと言われています。 

また、路線価に借地権割合を乗じた金額を基準とすべきといった意見もあります。 

ただ、路線価は本来相続税や贈与税を課すために財産を評価するための基準であって、実際の不動産等の取引価格を表示するものではありません。

従って、路線価に借地権割合を乗じた金額が当然に借地権価格になるという考え方は妥当ではありません。 

価格について協議等する際の、一つの目安として考える分では、参考価格になるでしょう。 

②その他の条件 

譲渡価格以外の取引条件としては、買い取り時期、引き渡し条件、借地上の建物の取り扱い（存続させるのか、取り壊すのか）などについても合意しておく必要があります。 

（3）譲渡契約の締結 

譲渡条件が決まったら、それらの譲渡条件を反映した譲渡契約書を締結することになります。 

この契約書には、合意した取引条件を正確に記載し、その契約内容について相互に認識の違いなどがないように明確にしておきます。 

（4）契約の履行 

契約条件で合意し、契約書に記載した期日に、相互にその借地権及び建物の引き渡しや、譲渡代金の支払いなど、契約書に記載された内容を履行することになります。 

また、借地上の建物の所有権を移転する場合にはその所有権移転登記も行うことになります。

この場合、その登記費用を誰が負担するという点も、意外と忘れやすいので、事前に確認して契約書などに明記しておくことが必要です。 

3．地主による買い取りの流れ 

（1）借地権者からの買い取り請求の可否 

まず、注意が必要なのは、借地権はその存続期間が借地借家法で定められていて、それに反して借家人に不利益な定めは無効とされると言うことです。 

説明すると、当事者間の合意であっても、30年よりも短い期間の借地権を設定することはできないと言うことです。 

その流れで、借地権については、その契約期間の途中での中途解約は原則としてできないとされています。

例えば、期間を30年とする借地権について、10年経過した時点で、借家人が建物を使用する必要がなくなったとしても、借地権者は契約を一方的に中途解約することはできません。

従って、借家人といえども、契約期間の途中で一方的に地主に対して借地権の買取を求めることはできないと言うことです。 

（2）地主からの買い取り申入れの可否 

逆に、地主から借地権者に対して、借地権の買い取り申入れは可能でしょうか。 

これも、同様に、借地権の存続期間を長期と定めている法の趣旨から、地主からの中途解約による借地権買い取りの申し入れも認められないことになります。 

（3）解約の合意 

ただ、その申し入れによって当然に中途解約の効力が生じるという形ではなく、相互が合意して借地権を終了させることを合意することは、新たな契約の締結としては当然に可能です。 

つまり、借地権を地主が買い取って、借地権を終了させるには、借地権者と地主とが新たな合意によって借地権を地主が買い取る旨を合意する必要があります。 

そのためにも、地主と借地権者との間では、常に良好な関係を維持しておくことが、いずれの当事者にとっても有用であるという事になります。 

（4）買取に向けた手続き 

①譲渡の申し入れ 

地主と借地権者間の借地権の譲渡も、地主と借地権者との合意で成立します。 

従いまして、この場合も買い取りの第一段階としては、地主から借地権者へ、または、借地権者から地主への借地権買い取りについての打診から始まります。 

もしも、この時点で全く地主に買い取りの意思がないことが判明した場合には、借地権者としては第三者への売却など、他の方法を模索することになります。 

一方、地主からの買い取り打診に対して、借地権者がその意思がないという事になった場合には、地主側としては底地自体を借地権者に買い取ってもらう方法や、

等価交換などの方法で権利関係を整理すると言った方法も検討することになります。 

②譲渡人の承諾 

借地権が賃借権の場合には、その譲渡には本来であれば借地権設定者の承諾が必要です（民法第612条）。

しかし、地主が譲受人となる取引の場合には、本人がその譲渡を認めているため、改めて地主の承諾等は問題にする必要がないといえるでしょう。 

③譲渡条件 

譲渡条件の決定については、第三者との譲渡の場合と同様に、譲渡人である借地権者と譲受人である地主との間の合意によって決定されます。 

ただ、一般的な傾向としては、第三者に譲渡する場合よりも、多少、金額が低くなる傾向にあるというのが実情のようです。 

それ以外についても、譲渡期日、建物の取り扱い（取り壊して更地にして引き渡すのか否か）、その他様々な問題について、借地権者と地主との間で決定する必要があります。

④譲渡契約の締結から履行 

上記③で合意した契約条件を記載した譲渡契約書を作成・締結します。 

そして、その条項に従って、相互に義務を履行することになります。

4.まとめ

借地権の買取として、第三者が買い取る場合と、地主が買い取る場合との流れの概要、および、その際に注意しなければならない点について整理してきました。 

上記からもわかるとおり、借地権の買取は、最終的にはその譲渡人である借地権者と譲受人との合意によって決定されます。

従って、地主と借地権者の関係は、いざというときのためにできるだけ円満な状態に保つことが最も重要ということになります。 

また、交渉に際しては、誠実かつ主張すべきはきちんと主張して妥当な結論に至るよう努めるべきです。 

そのためには必要に応じて、弁護士、司法書士、借地権の譲渡等の経験の豊富な不動産や等とも随時相談するなどして、トラブルのないように、連携して対応すべきです。