借地権付きの住宅購入を考えていますが注意することはありますか？

借地権付きの住宅購入を考えていますが注意することはありますか？

借地権付き住宅を購入する場合、注意すべきことはいくつかありますが、大きなものについて述べてみたいと思います。本記事のポイント

1.旧借地借家法と新借地借家法の違いとそれぞれの特徴を理解しましょう。
2.借地権付き住宅を購入する際の地代について理解しましょう。
3.借地権付き住宅の契約更新料について理解しましょう。
4.借地権付き住宅を増改築したいときに知っておくべきことを理解しましょう。
5.借地権付き住宅を購入する際の銀行融資について理解しましょう。
6.借地権付き住宅を譲渡する際に知っておくべきことを理解しましょう。
7.借地権付き住宅を購入する際に理解しておくべき地主について理解しましょう。

1.旧借地借家法と新借地借家法

第1に、購入対象の物件が「旧借地借家法なのか新借地借家法なのか」という点です。

平成4年8月に新借地借家法が制定され、現在売り出されている物件の多くは新借地借家法が適用されていますが、旧借地借家法が適用されている物件もあります。例えば、平成4年8月より以前に建てられた物件は旧借地権が適用されることになります。

またそうでなくとも、旧借地借家法で地主から借りていた借地権者がその借地権を売った形で販売すれば、その土地は旧借地借家法が適用されますので、新築の物件でも旧借地借家法の適用はあるということです。

旧法と新法の違いは色々ありますが、大きなところで言うと3点あります。

１つめは借地権の存続期間です。旧借地借家法は鉄筋が30年、木造は20年、新借地借家法（普通借地権の場合）は一律30年となります。よって木造の物件の購入を検討している場合は存続期間が違うので、特に注意が必要です。

2つめは、契約の更新です。旧借地借家法では貸主に特別の「正当事由」がなければ更新拒絶はできないとなっていましたが、 新借地借家法では貸主側が立退き料等の支払いを申し出た場合はそれを考慮して正当事由と判断することが法律で明文化されました。

つまり、新法の場合、地主が立ち退き料の支払いをすれば、出て行かなければならないケースも発生しうるということで、この点にも注意が必要です。

3つめは、建物の滅失です。建物が火事等により消失してしまった場合旧法と新法で大きく異なります。旧借地借家法では、借地上の建物が滅失した場合であっても、当然に借地契約は終了せず、借地人は建物が滅失しても、再築して借地を使用することができます。

しかし、新借地借家法では7条1項に「借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき『借地権設定者の承諾がある場合に限り』、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から20年間存続する」とあるように、建て替えには地主の承諾が必要となります。

極端なことを言えば、住んで1年後に失火し家が消滅してしまうと地主の承諾がなければ、建て替えられないというケースも出てくるということです。火災保険をかけてあったとしても、補償されるのはあくまで建物だけです。

さらに、新借地借家法の場合、契約更新後の再築については、地主が異議を述べた場合は期間延長の制度は原則として認められていません。

仮に地主の承諾を得ないで借地契約の残存期間を超えて存続する建物を再築した場合、地主は借地契約を終了させる申入れをすることができます（同条2項）。建物の滅失はめったにあることではありませんが、リスクの1つとして留意しておく必要があります。

2.地代

注意すべき点の第2は地代です。借地権付き住宅の1番のメリットは、なんといっても物件の価格です。

所有権の物件よりも2から3割安いとされていますが、所有権の物件には無い費用も発生します。

その1つが地代です。地代の多くは路線価や周辺の相場を見て決められます。購入したい物件に必ず月の地代がいくらか記載してありますので、確認が必要です。ポイントは周りの土地の単価や相場と比べて高くないか、また、その金額は月々の返済に無理がないかという点です。

購入した物件のローンにばかり目がいきがちですが、地代は更新がない限り、新法であれば30年払い続ける費用ですので、細かなチェックが必要です。

また、地主からの地代の値上げ要求もあり得る話しではあります。

新借地借家法では、以下の3つの場合、地主は値上げを要求できることになっています。

①固定資産税等が上がった場合、②土地価格の上昇または経済事情が変動した場合、③周辺の土地と比較して地代が不相当な場合です。

主に当該の土地の周辺地価が上がっている場合が地代の値上げ交渉をして良いということですが、これはあくまでも、「交渉」をしても良いということであり、地主が地代を値上げできるということことではありません。

よって契約後、地代の値上げ要求があった場合は、唯々諾々と条件をのまずに周辺の土地の状況を調べることが肝要です。

値上げ率があまりにも大きく、周辺土地からしても上げ幅が大きく合意に至らない場合には、それまでの地代を払い続ける必要があります。

地主がもし受け取りを拒んだ場合は、法務局が扱う供託所に一時的に地代を預けて契約継続の意思があることを示しておくと良いと思います。

3.契約更新料

注意すべき点の第3は契約更新時に発生する契約更新料です。一般的に更新料は路線価を元に算出した更地価格の5％程度と言われています。

例えば、土地の価格が4,000万円だとしたら、契約更新料は200万円になります。仮に旧借地借家法で20年契約をしたとしたら、20年後に200万円払うことになり、年に換算すると約10万円。つまりローンや地代の負担の他に、年10万円程度積み立てておく必要があります。

20年後に地価が上昇していれば、負担はさらに増えることになります。もちろん、20年という先の話しですが、ご自身だけでなく、購入した家を相続された方も支払いが必要になりますので、注意しておきたい点ではあります。

4.建物の増改築

注意すべき点の第4は建物を増改築する場合です。法的に言えば、小規模の修繕は地主の承諾が不要とされていて、借地人は自由に修繕をすることが可能です。

建物が年を経れば劣化するのは当然で、例えば雨漏りや外壁がはがれたりすることにともなう修繕や補修については基本的に地主の承諾を得る必要はありません。

しかし、増築や改築のような大規模な修繕や建て替えとなると地主の承諾が必要となります。地主にとっては建物の床面積が増加したり、建物自体の寿命が延びたりすることになるので、当然地主の承諾は必要となるのです。

よって大規模な修繕や建て替えは自分の判断では絶対にしてはいけません。もしも地主の承諾を得ずに行ってしまった場合、地主から契約を解除された上に、建物も更地に戻さなければならない恐れが出てくるからです。

よって、家に手を加えたい場合は、小規模な修繕でも地主の承諾を得ることをお勧めします。

また、建物を建替える時に建替承諾料が発生します。これは建替時に地主に支払うものですが、一般的に路線価を元にした更地価格の3～5％程度になります。

先の土地の価格が4,000万円である例をとれば、建替承諾料は120万円から200万円となります。木造の建物の寿命は30年と言われ、メンテナンスをしっかりしていても、4、50年で建替する必要が生じてきますので、これらの費用も念頭においておきたいものです。

5.銀行融資

注意すべき点の第5は銀行融資です。高価な物件である家を買う場合、ほとんどの人は銀行などのローンを利用することが多いかと思います。

借地権付き住宅は、所有権の住宅とは違い、『銀行融資を受けにくい』ということも注意しておくべき点です。

この理由は、借地権付き建物は、他人の土地の上に建物を建てているため、所有権の場合と比べると、銀行側は担保評価が低く設定します。場合によっては融資自体が受けられない場合もあります。

また、金融機関によってはお金を借りられても、所有権の物件の場合と比べて借り入れ限度額が少なかったり、建物に指定の火災保険をつけることを条件としたり、連帯保証人が２名以上必要だったりと、借り入れについて制限が加わる場合もありますので注意が必要です。

銀行から借りられると試算していたのに、契約しようとしたら借りられなかったということがないように、購入物件がある程度決まったら早めに銀行等に相談するのが良いと思います。

6.譲渡承諾料

注意すべき点の第6は物件を譲渡する場合です。借地権は、第三者へ売却することができる権利もあります。ただし、地主に承諾を得る必要があり、譲渡承諾料を支払わなければならない場合がほとんどです。

当初は自分で住むために購入した物件でも、その後のライフスタイルの変化により物件に買い換えるということもあると思います。

その場合、そもそも譲渡承諾料を払っても売却は不可だと言う地主もいるだろうし、また、譲渡を承諾してくれたとしてもその承諾料を高く請求してくる場合も考えられます。

一般的に譲渡承諾料の相場は販売価格の10%程度と言われています。4000万円で販売が成立したら400万円の承諾料が必要になりますので、この点も注意しておきたい点です。

7.地主は誰か

以上述べてきたように、借地権付きの物件は所有権付きの物件の価格より安い反面、規制される部分も多くあります。特に所有権のある不動産とは違い、どうしても地主さんとのやりとりが発生するデリケートな物件であることを承知しておくことが肝要です。

よって、最後に6つ目として地主が誰人なのかを把握しておくことを注意点としてあげておきます。物件を買う場合多くは不動産業者の仲介等で買う場合が多く、借地借家法の物件だとわかっていても地主がどんな人なのかを把握するまでは気が回らないかと思います。

高価な物件ですので、周りの人や土地を借りている方とのトラブルはないか等、地主さんの評判等を事前に聞いておくことも必要ではないかと思います。　

以上7つのの注意点を念頭において購入していただけたらと思います。