借地権は売却できるのか？売却時の流れと注意点！

借地権は売却できるのか？売却時の流れと注意点！

近年、首都圏などの大都市を中心として、借地権が付いた「借地権付き物件」が供給され始めています。

購入価格が「所有権付き物件」と比べて安価に購入できますので、魅力のある物件だと言えると思います。 

一方で、「借地権付き物件」では、土地は地主から借りているものであるため、借地権の契約終了時には、その土地を地主に返却しないといけません。

しかし、契約が有効な期間内においては、「借地権」そのものを売却することができます。 

今回は、借地権とは何か、および借地権にはどのような種類があるのか、を説明した後に、借地権の売却について、その売却の流れと注意事項について解説します。本記事のポイント●借地権の種類を理解しましょう。
●借地権の売却の流れを理解しましょう。

1．不動産の所有権とは？借地権とは？ 

自分自らが土地そのものを購入などすることにより、その土地を所有し支配することができるようになります。

この購入などで取得した土地を所有する権利を「所有権」と言います。

土地の所有者は、その土地の使い方を自由に決めたり、その土地を売却したり、また、贈与したりすることができます。 

一方、借地権とは、住居などの建物を建てることを目的として土地を借りる権利のことを言います。

所有権と比べると借地権は比較的安価で取得できますが、他人の土地を借りて使うために、その土地の地主の承諾がないと、

借地上の建物を建て替えたり、または第三者に売却したりすることはできません。

そのため、所有権に比べて、借地権は土地を活用するという観点で自由度が低いと考えられます。 

借地借家法上および旧借地法上の借地権の種類には、大きく分けて「地上権」および「土地の賃借権」があります。 

（1）地上権 

地上権はとても権利形態が強く、地上権として登記ができ、地主の承諾なしに売買ができますので、所有権に近い権利です。

地主として、この地上権を設定することはほとんどなく稀です。 

（2）土地の賃借権

土地の賃借権は地主の承諾がないと登記できませんので、ほとんどの場合は賃借権の登記がされてません。 

そのかわり、「借地上の建物を借地権者の名義で登記する」ことにより、賃借権についても権利を主張できるようになっています。 

ここでは「借地権」＝「賃借権」として話を進めます。 

2．不動産の借地権に適用される法律は何か？ 

不動産の所有権や借地権は「民法」に規定されている権利です。

民法は私法の「一般法」と呼ばれ、日本で生活をおくるうえでの基本となる法律です。 

ちなみに、私法とは、民法・商法等、私人としての利益や関係について規定した法律です。 

その基本となる法律である一般法（ここでは民法）には例外があり、その例外を定めたものが「特別法」と呼ばれています。

特別法がある場合は特別法が適用され、ない場合には基本通り一般法（ここでは民法）が適用されることになります。 

不動産に関する特別法は、現在「建築基準法」「宅地建物取引業法 」「借地借家法」などがあり、今回のテーマの不動産の借地権に関連する特別法は「借地借家法」です。 

3．旧借地法（旧法）について 

大正10年に定められた旧借地法（旧法）は、現在使われている借地借家法（新法）ができる前の法律です。

借地借家法（新法）が施行された平成4年8月1日以前に成立した契約については、現在でもこの旧借地法（旧法）が適用されている物件が残っていますので、注意する必要があります。 

下記に、旧借地法の内容および特徴をまとめます。 

（1）存続期間 

借地権の存続期間を設定する場合は、堅固建物は存続期間を30年以上で設定します。また、非堅固建物は20年以上で設定します。 

存続期間を設定する場合は、契約初回時と契約更新時で設定できる期間に違いはありません。 

一方、借地権の存続期間の定めがない場合は、契約初回時は、堅固建物の場合は存続期間60年、非堅固建物の場合は30年となります。

また、契約更新時は、堅固建物の場合は存続期間30年、非堅固建物の場合は20年となります。 

「非堅固建物」とは主に木造の建物のことを言い、「堅固建物」とは、主に石造・レンガ造・コンクリート造・ブロック造などといった木造以外の建物のことを言います。

（2）借地権の更新 

旧借地法での借地権の契約更新においては、地主側が借地権契約更新を拒絶したり、建物の明け渡しを求めたり、更地の返還を求めたりすることは、正当事由がない場合は認められません。

借地権者としては、借地契約を更新し続ければ、基本的に半永久的に土地を借り続けることができるという事です。 

旧借地権は、借地権者の立場を守る意味合いが強い法律と言えます。 

4．借地借家法（新法）について 

現在使われている借地借家法（新法）は平成3年9月に成立して、平成4年8月1日から施行されました。 

借地借家法では、主として、借地権が次の4種類に分かれています。 

1. 普通借地権 
2. 一般定期借地権 
3. 建物譲渡特約付借地権 
4. 事業用借地権・事業用定期借地権

ここでは、借地権付き物件として主に関係のある「普通借地権」と「一般定期借地権」について説明します。

5．借地借家法：普通借地権について 

（1）存続期間 

借地借家法の普通借地権では、設定する借地権の存続期間について、堅固建物と非堅固建物の区別はありません。 

借地権の存続期間を定める場合は、契約初回時は借地権の存続期間を30年以上で設定し、更新1回目は20年以上、更新2回目以降は10年以上で存続期間を設定します。 

一方、借地権の存続期間の定めがない場合は、契約初回時は借地権の存続期間が30年に設定され、更新1回目は20年、更新2回目以降は10年に存続期間が設定されます。 

（2）借地権の更新 

借地借家法の普通借地権では、借地権契約更新においては、旧借地法と同じように、地主側が借地権契約更新を拒絶したり、

建物の明け渡しを求めたり、更地の返還を求めたりすることは、正当事由がない場合は認められません。

6．借地借家法：一般定期借地権について 

借地借家法の一般定期借地権では、借地権契約の更新はできなくて、借地権は期間満了とともに消滅します。 

（1）存続期間 

借地借家法の一般定期借地権では、借地権の存続期間は50年以上で、借地権契約の更新はできません。

借地権付き物件では、借地権の存続期間が50年の契約が多いようです。 

（2）契約終了時 

借地借家法の一般定期借地権では、借地権者は、借地権の存続期間の終了時に、借地の上に建っている建物を撤去して更地の状態に戻し、地主に土地を引き渡す必要があります。 

近年の借地権付き物件は、この借地権が付いていることがほとんどです。

7．借地権の売却方法について

借地権については、旧法でも新法でも売却は可能です。 

借地権売却の方法について説明します。 

まず、借地権売却の方法には、次のようにいくつかの方法あります。 

1. 借地権を単独で第三者に売却する 
2. 底地と借地権と一緒に第三者に売却する
3. 底地と借地権と一緒に第三者に売却する 
4. 借地権を買取業者に売却する
5. 借地と底地の一部同士を等価交換した後に売却する

特に、底地と借地権を分割して借地権だけ売買する場合は、借地権の売買価格は低くなる傾向があります。 

一方、底地と借地権を一緒に売却できれば、買い手にとって土地すべて自分のものにできるので、良い条件の買い手が付きやすいと言えます。 

上記「①借地権を第三者に売却する」は借地権だけの売買になり価格は低くなりがちですが、

「②底地と借地権を一緒に第三者に売却する」ことができれば、より良い条件での売買が可能です。 

これら以外にも、ケースバイケースでいくつかの売却方法があります。 

8．借地権売却時の流れについて 

ここからは、借地権を売却するときの流れについて説明します。 

（1）借地権売却方針を決定 

①仲介会社の選定する

個々の物件により調整項目はケースバイケースですので、個人で調整するのは困難です。

専門知識を持った業者に依頼するのが安心です。 

②売却方法を決める

上記のようにいろいろな借地権売却方法がありますので、どの方法で行くのか方針を決める必要があります。 

③売却価格を決める 

通常、当事者は借地権に関しての知識や経験が不足してる場合が多く、売買価格（査定価格）がなかなか決まらないことが多いですので、専門知識を持った仲介業者に入ってもらうのが無難です。

（2）地主と譲渡条件の調整 

借地権の譲渡には地主との調整が重要です。次の各項目を決めていく必要があります。

①譲渡承諾の条件調整 

地主へ支払う譲渡承諾料（名義変更料）を決めます。

地主の譲渡承諾が得られないと借地付き物件を買主へ引き渡せません。 

地主の承諾が得られなければ、借地非訟裁判という方法もありますが、時間・費用が余分にかかってしまいます。

②建替え承諾の条件調整 

建物が古く建替える場合は、建替え承認の条件調整も必要です（承諾料の追加支払い） 。

③売却後の契約内容の事前調整 

売却後、地主と買主の契約期間、地代、買主へのローン承諾等々の条件調整も必要です。 

（3）借地権売却後の実施項目 

1. ご自分の住宅ローンの抵当権抹消、あるいは抵当権の移動 
2. 売却に伴う所得税等の税金の納付

9．借地権売却の注意点 

下記は借地権売却に関しての主な注意点です。

（1）知識・経験豊富な信頼できる業者を仲介にする 

借地権は権利関係が複雑なので、通常の所有権付き物件と比べて扱いが困難で、トラブルも起こりやすくなっています。 

地主や買い手などとの調整事項も、その物件によりケースバイケースで、困難な場合が多々あります。 

トラブルを未然に防ぎ、借地権を上手に高く手早く売却するためには、知識・経験豊富な信頼できる業者に依頼することが重要と言えます。

（2）地主と良好な人間関係を築いておく 

借地権の売却においては、地主とトラブルが起きることが多々あります。 

人間対人間の交渉事ですので、話がこじれやすいですし、一度こじれると、修復に膨大な時間がかかってしまいます。 

地主の承諾が必須なので、常日ごろから地主と良好な人間関係を築いておくことが大事です。 

（3）借地権の売却価格を高くする工夫をする 

借地権だけ単独で売却する場合は、底地と借地権を一緒に売却する場合に比べて、売却価格が低くなってしまう傾向があります。 

コーヒーカップソーサー理論と言い、借地権（コーヒーカップ）と底地（ソーサー）は上下一対になって価値が付くので、別々に単独で売買すると本来の価値より下がってしまいます。 

よって、借地権をより高く売却したい場合は、地主と相談して、底地と借地権を一緒に売却するのが最適です。

買い手にとって土地すべて自分のものにできるので、良い条件の買い手が付きやすいといえます。 

地主が底地を売却しない場合は、地主に借地権を買い取ってもらう方法もあります。

手続き的には第三者への売却より楽で、第三者より高額で交渉がまとまる場合もあります。  

その他、売却価格をなるべく高くする工夫がいろいろできますので、知識・経験豊富な仲介業者からアドバイスを受けるのが良いと思います。

（4）手間と時間がかかる 

地主との交渉・調整、借地権の査定、買い手との交渉などが必要ですので、所有権付き物件に比べて、借地権付き物件の売却には手間と時間がかかります。

第三者売却の場合は、特にその傾向が強いと言えます。 

時間的に余裕を持った売却計画を立てるとともに、手間や時間の観点からも、知識・経験豊富な信頼でき業者に仲介を依頼する事をお勧めします。 

10．まとめ

借地権付き物件も、通常の所有権付き物件と同様に売却することができます。

しかし、実際に売却する場合、借地権は権利関係が複雑なのでトラブルが起こりやすいと言われています。

こうしたトラブルを未然に防ぎ、円滑に借地権付き物件を売却するために、注意する事項がいくつかあります。 

人生100年時代を迎えて、現在の社会環境やご自分のサイフスタイルも変化していくものと思います。

「終の棲家」として考えていた借地権付き物件を売却する必要が出てくるかもしれません。 

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